弗雷德

在抵押贷款中,它是什么意味着什么?

2009年2月25日|弗雷德(电子邮件)|

这些日子随着房地产市场的所有动荡,这个词 下面 经常被抛出,特别是因为它适用于家庭和抵押贷款。那么水下究竟意味着什么?

在抵押贷款中的水下意味着 财产(例如,所有抵押贷款的总价值)获得的总债务超出了该物业的评估价值。在水下表明了一个 负股权位置。 例如,如果您有100,000美元的第一抵押;和20,000美元的第二次抵押贷款,但您的房屋估价只需110,000美元,您就是 下面 by $10,000.

在过去18个月之前的六年后,水下非常罕见,因为房价不断上升,比年份高达20%。当然,普遍的20%增长是根本不可持续的,2007年和2008年市场提出的纠正已经在负面股权局势中提出了许多诚实的勤奋付款人。

水下造成的问题

在抵押贷款中被水下造成的最重要的问题是无法移动的,而不会使大量现金弥补价值的赤字。自从销售房产不会净收入以偿还贷款,房主基本上是 卡住 除非他们有大型金融储备,否则目前的居留权。它’在开始寻求停止扣押人士的方法之前只有时间问题 马斯顿控股 从重复的旅行到他们的房子。在强制移动情况(例如,由于该地区的缺乏就业),必须丧失房主,或者抵销或提出创造性解决方案,如租用当前财产并搬入新地点的租赁。

更糟糕的是,许多房主更无法将贷款改善到较低的利率。当Ethan在他最近的一篇文章中写的时,当一个物业在水下时,抵押贷款人唐’想要承担风险。房主已经有贷款的事实对新的贷方没有任何后果(因为再融资将基本上将当前贷款人的风险转移到新的贷方中)。

关闭成本的影响

虽然上面引用了水下的标准定义,但重要的是考虑销售财产费用(通常为房地产经纪人费用,转让税等7-8%)。因此,自销售收益只会产生约92,000美元,否则抵押贷款的抵押贷款仍可被视为抵押10万美元。

借款人的救济

在最近对富营贷款人为井法戈的谈话中,她说’在社区中一直在一些隆隆声,国会通过的未来住房条例草案将试图确保负债股权情况的人仍然可以降低较低的速度。如何在市场上实现这一目标仍有待观察,但我们’如果我们看到物质化,请写下它。

如果我应该怎么办’m Underwater?

基本上是财务等同物 抱着你的呼吸。 按时付款按照您的贷款付款。这将保留您的信用报告并通过经济衰退得分。最终,通过纯粹的数学,你’我拥有更多的家。如果您有任何困难跟上付款,请联系贷方以确定选项。在可怕的情况下,贷款人可以贷款修改暂停本金支付,减少利率,或将贷款重新摊销到更长的投资回收期。记住,贷方唐’要丧失您的财产,特别是在当前的住房市场上。他们’如果您认真对待对他们的承诺,请愿与您合作。

作为最后的手段,短暂的销售是那些必须搬家的人的选择。在短暂的销售中,银行授权您出售您的房屋少于总抵押贷款价值,同意贷款付款。在这种情况下可能会对您的信用评分产生影响,所以它’仍然是一种丢失,但它’比完整止赎的替代方案更好。

6回应
  1. 汤姆汤普森 说:

    亲爱的弗雷德,
    如果您在原始腐败中水下,可以销售然后购买回您的家并重置您的基础,以建立可作为税收扣除的损失?我认为在这种交易中可以避免所有但转移费用。
    每年最多每年3000.00美元的联邦税,可能会花费相当多的时间(如果有的话)来恢复真正的损失,但这可能是某些人的价值。

  2. 弗雷德 说:

    汤姆,

    有趣的想法。这里’s some thoughts:

    首先,如果你在抵押贷款中,这意味着你不’T足以将抵押贷款与房子的股权偿还。您必须偿还贷款才能出售房屋(这将是违法的)。当您所提出的买家试图关闭家中时,标题公司将在您家中找到Lien,并将通知贷款人试图销售…即使您与买方一起享受避免留置权搜索(在大多数地方再次违法),所有抵押贷款都有一个条款,如果您出售或赠送房产,则可以立即调用贷款。

    但是,我认为你的问题的核心是’T真正处理在抵押贷款的水下,而是处于房屋价值的损失位置。让’刚刚假设您购买了500,000现金的房子,没有抵押贷款。你的家现在价值300,000。我的问题是我理解的问题:你能卖回财产,并声称你所得税的损失是资本损失(如你正确注意的,限制在普通收入的3000扣,但实际上可以采取作为一个更大的减少资本收益,如果你有它们…)

    你’如果考虑家庭,那么如果考虑过家庭就会是一个好的“investments”由美国国税局,但现实是他们逃避’T。考虑了家庭“personal property.”虽然您必须在销售个人财产上申报资本收益(因此,为什么他们可以在销售房子并在销售中销售超过500,000美元)时,您不能为个人财产损失造成损失。所以,如果你卖回你的家,你’LL只是把自己置于较低的成本基础上,从而增加你将落在美国国税局之上的机会’允许$​​ 500,000豁免MFJ退货。

    希望解释很清楚。伟大的问题!

  3. 加里德雷克 说:

    如果您水下超过20,000美元。走开,租房。大学教师’让内疚或道德妨碍。这是企业。银行aren’如果你没有,他们丧失抵押品的思维伦理’t make payments.

  4. 达琳 说:

    所以,当我试图去另一家抵押贷款公司时。他们不会因为它在水下而重新获得我的抵押贷款。我会知道吗?’s it’不再在水下了吗?我不’想在房子里卖空。

  5. 达琳 说:

    奥巴马还有公司会有助于联合国的公司吗?

  6. Pansy Blackwell. 说:

    isn.’这是最好的是首先为家支付现金吗?包括结束费用。

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